Panduan Properti tentang Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Kedua dokumen ini sangat penting dalam proses jual beli rumah yang dilakukan melalui kredit. APHT adalah hak debitur/bank untuk meletakkan hipotek di atas lahan jaminan utang, sedangkan SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan oleh developer kepada bank sebagai kreditor untuk mewakili developer dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya. Pahami lebih lanjut tentang APHT dan SKMHT dalam artikel ini demi menjamin kelancaran dan keamanan proses jual beli rumah Anda.
Table of Contents
Mengenal APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
APHT merupakan singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang merupakan hak debitur/bank untuk meletakkan hipotek di atas lahan jaminan utang. Pemberian hak ini dilakukan dengan tujuan sebagai jaminan pelunasan utang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan. Dalam hal ini, tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut, termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Namun, bila benda-benda tersebut milik pihak lain, maka pemilik tersebut juga harus ikut menandatangani APHT.
Proses pembebanan hak tanggungan dimulai dengan tahap pemberian hak tanggungan di hadapan Notaris yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT, dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat. Pemberi hak tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir di kantor Notaris yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya.
Ada beberapa syarat yang harus dipenuhi dalam pemberian hak tanggungan:
- Pemberian hak tanggungan harus didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu.
- Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan harus dicantumkan.
- Ketiga, domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak tanggungan harus tercantum.
- Adanya penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan.
- Pemberian hak tanggungan harus memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/ Kabupaten).
APHT harus memuat beberapa informasi penting, seperti syarat-syarat spesialitas, jumlah pinjaman, penunjukan objek hak tanggungan, dan hal-hal yang diperjanjikan oleh kreditor dan debitor, termasuk janji Roya Partial dan janji penjualan objek hak tanggungan di bawah tangan. Kreditor akan diberikan tanda bukti adanya hak tanggungan, yaitu sertifikat hak tanggungan yang terdiri dari salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan APHT.
Mengenal SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) adalah surat yang dibuat oleh notaris yang berfungsi untuk memberikan kekuasaan kepada seseorang atau lembaga untuk mewakili pemberi jaminan (biasanya seorang developer) dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya. SKMHT diperlukan apabila ada jeda waktu tanah jaminan tidak bisa dibebani hak tanggungan (APHT) karena sertifikatnya masih nama developer. Kemudian pihak bank atau kreditor dapat mewakili pemberi jaminan tersebut untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT.
Proses pembuatan SKMHT melalui notaris harus memenuhi persyaratan yang diatur dalam undang-undang. Hal ini dikarenakan SKMHT harus memiliki akta yang asli. Selain itu, hak tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, yang telah tercantum secara jelas nama debitur dalam sertifikat.
Untuk membuat SKMHT, pemberi hak tanggungan (debitor atau pihak lain) harus hadir di kantor PPAT yang berwenang untuk membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya. Setelah itu, pemberi hak tanggungan harus mengisi formulir SKMHT yang telah disediakan oleh notaris, serta menandatangani akta tersebut di hadapan notaris. Selain itu, pemberi hak tanggungan juga harus menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti sertifikat tanah, slip setoran pajak bumi dan bangunan, dan dokumen lain yang dianggap perlu oleh notaris.
Contoh APHT dan SKMHT
Untuk memahami lebih jelas tentang Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), berikut ini merupakan contoh APHT dan SKMHT dalam dua situasi yang mungkin terjadi dalam proses jual beli rumah.
Jual beli rumah dengan kredit
Situasi jual beli rumah dengan kredit. Dalam hal ini, Anda sebagai pembeli akan membeli rumah dengan cara mengajukan kredit ke bank. Bank yang akan memberikan kredit kepada Anda akan meminta APHT sebagai jaminan bahwa pinjaman yang diberikan akan dilunasi. Pada akhirnya, Anda sebagai debitur akan membayar cicilan kepada bank yang telah memberikan pinjaman untuk membeli rumah tersebut. Rumah yang Anda beli ini akan menjadi jaminan saat Anda mengangsur utang pada bank.
Jual beli rumah dengan sertifikat masih atas nama developer
Situasi jual beli rumah dengan sertifikat masih atas nama developer. Dalam hal ini, rumah yang Anda beli masih memiliki sertifikat atas nama developer, sehingga bank tidak dapat memberikan APHT sebagai jaminan. Oleh karena itu, bank akan meminta SKMHT dari developer, yang memberikan kuasa kepada bank sebagai kreditor untuk mewakilinya dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya. Seandainya terjadi sengketa, atau Anda tak dapat membayar cicilan, maka bank yang akan berperan, bukanlah developer.
Jangka Waktu APHT dan SKMHT
Jangka waktu APHT dan SKMHT merupakan periode dimana hak tanggungan tersebut berlaku. Periode ini dimulai sejak tahap pemberian hak tanggungan dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
APHT dan SKMHT dapat diperpanjang apabila masih terdapat utang yang belum dilunasi. Namun, Anda harus memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh UU Hak Tanggungan, yaitu membuat surat perjanjian perpanjangan hak tanggungan yang kemudian ditandatangani oleh pihak kreditor dan debitor. Surat perjanjian perpanjangan hak tanggungan ini kemudian harus ditandatangani oleh PPAT yang berwenang dan dibuat salinan APHT perpanjangan. Selanjutnya, APHT perpanjangan harus didaftarkan kembali di Kantor Pertanahan setempat.
Biaya APHT dan SKMHT
Biaya APHT dan SKMHT merupakan biaya yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit dengan jaminan. Apabila kredit macet, bank secara hukum dapat mengeksekusi rumah yang dikreditkan. Biaya APHT dan SKMHT ini wajib dibayarkan sebelum kredit bisa dikeluarkan oleh bank.
Biaya pembuatan APHT dan SKMHT biasanya sudah termasuk biaya notaris saat melakukan jual beli rumah. Namun, biaya ini bisa bervariasi tergantung lokasi properti dan siapa yang membayar – apakah pembeli atau penjual. Beberapa faktor yang mempengaruhi biaya APHT dan SKMHT antara lain adalah cek sertifikat, biaya validasi pajak, dan biaya pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan.
Kesimpulan mengenai APHT, SKMHT, jangka waktu, dan biaya
Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa APHT dan SKMHT merupakan dokumen penting dalam proses jual beli rumah melalui kredit. APHT adalah hak tanggungan yang diberikan oleh debitor kepada kreditor sebagai jaminan pelunasan utang. SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan kepada kreditor untuk mewakili pemberi hak tanggungan dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya.
Jangka waktu APHT dan SKMHT dimulai saat tahap pemberian hak tanggungan dan diakhiri saat tahap pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat. Biaya APHT dan SKMHT biasanya sudah termasuk dalam biaya notaris saat melakukan jual beli rumah, namun biaya ini bisa bervariasi tergantung lokasi properti dan siapa yang membayar.
Saran kami, agar tidak bingung dan tidak salah langkah dalam proses jual beli rumah, sebaiknya memahami dengan baik mengenai APHT, SKMHT, jangka waktu, dan biaya yang terkait. Selain itu, selalu perhatikan persyaratan yang harus dipenuhi dan pastikan seluruh dokumen sudah dibuat dan diserahkan dengan benar.
Apabila Anda sedang mencari rumah untuk dibeli dengan cara kredit atau cash, Anda bisa mengunjungi situs listing properti rumahub.com untuk mencari pilihan terbaik sesuai kebutuhan dan budget Anda. Selain itu, Anda juga bisa mencari tahu lebih banyak tentang proses jual beli rumah, termasuk mengenai APHT, SKMHT, dan biaya yang terkait.
Dengan situs listing properti rumahub.com, Anda akan dipermudah dalam mencari rumah idaman yang sesuai dengan kebutuhan Anda. Selain itu, Anda juga bisa mendapatkan bantuan dari tim profesional di rumahub.com dalam memahami proses jual beli rumah dan mempersiapkan dokumen yang diperlukan. Jadi, jangan ragu untuk mengunjungi situs tersebut dan memulai proses mencari rumah idaman Anda sekarang juga!
